Stimuleer de doorstroming op de woningmarkt
Om het woningtekort in Nederland op te lossen zijn de zogenaamde woondeals in het leven geroepen. De komende jaren vormen deze deals de basis voor de woningbouwuitdaging in 35 regio’s. De intenties zijn goed. Toch merk ik in de praktijk dat het in sommige situaties kan lonen om buiten de kaders van de woondeal te treden. Om de doorstroming op de woningmarkt nóg meer te stimuleren.
In de woondeals staan niet alleen het aantal te bouwen en te transformeren woningen, maar ook andere afspraken, zoals:
- Specifieke locaties.
- Percentage betaalbare woningen.
- Percentage sociale huur.
- Afspraken over huisvesting van aandachtsgroepen.
- Gezamenlijke opgaven zoals de inrichting van openbare ruimte, aanleg van wegen en vernieuwing van wijken.
Betaalbare woningen
In de stadsregio Arnhem-Nijmegen geldt de woondeal dat twee derde deel van de nieuwe woningen betaalbare huur en koopwoningen moeten zijn. De boodschap hiervan is helder: er moeten meer betaalbare woningen op de markt komen, met de focus op woningen voor starters. De helft daarvan moet dan weer in de sociale huur vallen.
Eisen stroken niet met vraag
Ik zie vaak dat de eis voor betaalbaarheid van de gemeente, niet geheel strookt met de vraag vanuit de markt. Per 1 januari 2024 is op landelijk niveau de grens van betaalbaarheid geïndexeerd van € 355.000 naar € 390.000. Een forse stijging die regionaal vaak niet strookt met het budget van starters. Enkele gemeenten hebben daarom een aanvullende lagere grens gesteld of spelen met die gedachte. Dan gaat het om bedragen van € 200.000 tot € 250.000.
Voor eenpersoonshuishoudens is daar wellicht een passende oplossing voor te maken. Maar voor grondgebonden woningen met woonkamer, keuken, twee slaapkamers en een badkamer niet. Het gat tussen € 250.000 en € 390.000 is nog enorm groot, terwijl daar juist een groot deel van de vraag zit en interessante woningen te ontwikkelen zijn.
Doorstroming op gang brengen
Een voorbeeld. Vorig jaar kwam ik in contact met een gemeente die betaalbare koopwoningen voor senioren wilde realiseren, van max. 355.000 euro. Ik had al contact met een aantal senioren die een nieuwe woning zochten. Zij hadden hun huidige woning volledig afgelost. Dit betekent dat hun financiële mogelijkheden niet pasten bij de wens van de gemeente voor betaalbare woningen. Een betaalbare woning, betekende voor de senioren heel iets anders dan voor de gemeente. De senioren wilden graag een woning met een ruime woonkamer en keuken, ruime hoofdslaapkamer, badkamer, tuin en een verdieping met extra kamers voor als de kleinkinderen bijvoorbeeld komen logeren.
Deze senioren hadden veel meer te besteden dan die 355.000 euro. Dan is het kiezen: of we ontwikkelen iets volgens de wens van de gemeente, maar wat niet aansluit op de behoeften van deze senioren. Of we ontwikkelen het helemaal niet. In beide gevallen blijven de senioren wonen waar ze nu wonen en komt de doorstroming niet op gang. Aangezien de woning van de senioren niet vrijkomt.
Vraag om een nieuw product
Hoe dan wel? De meeste woonwijken die de afgelopen jaren zijn ontwikkeld zijn vrij standaard. Rijtjes-, hoek- en vrijstaande huizen. Van deze woningen hebben we er eigenlijk genoeg. We moeten alleen zorgen dat de mensen op de markt in beweging komen. Dat iemand uit een rijtjeshuis naar een hoek- of twee-onder-een-kapwoning verhuist. Zodat het rijtjeshuis weer beschikbaar komt voor een starter. Daarom is het cruciaal om een wat duurder aanbod voor senioren te faciliteren.
Daarnaast is het noodzakelijk om aan de onderkant van de markt starterswoningen te ontwikkelen, die ook in dit segment blijven. Dat gaat dan niet om rijwoningen van 100 m2 woonoppervlak in twee lagen met een kap. Die kunnen met een uitbouw en dakkapellen makkelijk worden vergroot tot een dure woning. Hierdoor schuiven deze woningen door naar een hogere prijsklasse.
Verhuisbewegingen op gang brengen
Dit is te voorkomen door producten te ontwikkelen die je niet zo eenvoudig kunt uitbreiden. Als er dan toch sprake is van gezinsuitbreiding, zullen de bewoners een andere woonruimte zoeken in plaats van ruimte aanbouwen. Zodat je verhuisbewegingen op gang brengt en grip houdt op de prijs.
Dat geldt ook voor senioren. Stel je voor dat een seniorenstel een aanbouw realiseert bij hun vrijstaande woning, zodat zij op de benedenverdieping kunnen leven. Alle ruimte op de overige verdiepingen wordt dan niet gebruikt. Zonde! Daarbij komt dat de woning ook nog eens duurder wordt door zulke aanpassingen en hierdoor moeilijker te verkopen is.
Verhuisbewegingen in kaart
Voor een bouwproject in Bemmel ontwikkelden we een aantal appartementen in het duurdere segment. We vroegen de makelaar om uit te zoeken waar de kopers van de appartementen vandaan kwamen. Wat voor woning hadden zij nu? En waar kwam degene vandaan die hun oude woning had gekocht? Uit dit onderzoek bleek dat ieder appartement vier of vijf verhuisbewegingen opleverde. De kopers zelf kwamen uit een vrijstaande woning. Die vrijstaande woning werd weer gekocht door mensen uit een twee-onder-een-kapwoning. En die werd weer gekocht door kopers uit een rijtjeshuis. Waardoor het rijtjeshuis weer vrijkomt voor starters.
Verder kijken dan de woondeal
Kortom: ik vind dat we verder moeten kijken dan de letterlijke tekst uit de woondeal, maar naar de gedachte achter de woondeal. Zodat we gezamenlijk de doorstroom op gang brengen en de prijzen op de huizenmarkt kunnen normaliseren. We lossen de woningnood niet op door alleen nieuwbouw aan de onderkant van de markt te bouwen.
Mijn advies is om een woondeal te hanteren per plaats of wijk. Desnoods met een soort vereveningsfonds als een locatie zich meer leent voor dure woningen. Dit fonds kan worden ingezet om sociale huur te creëren op locaties waar dit gewenst is. In wijken waar al veel sociale huur is, kan het juist heel wenselijk zijn om koop toe te voegen. Om de leefbaarheid en differentiatie in de wijk te vergroten.
Neem contact met ons op
Wij nodigen je graag uit aan tafel om hier eens verder over te brainstormen. Neem vandaag nog contact met ons op via e-mail of bel 026 – 206 21 74.
