Het gevolg van voorzichtige keuzes in het verleden
Het huidige woningtekort komt niet uit de lucht vallen. Het is het gevolg van beleid van een jaar of tien geleden. De overheid was destijds terughoudend met bouwen, uit angst voor bevolkingskrimp en daardoor leegstand. De demografische voorspellingen van die tijd zijn inmiddels totaal achterhaald. Nu zien we de gevolgen: de wooncrisis.
Als projectontwikkelaar zie ik dagelijks de impact van deze situatie. We doen ons best om zoveel mogelijk mensen aan een geschikte woning te helpen, maar de realiteit is dat de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties lang duurt. Van planvorming tot realisatie duurt al snel vijf tot tien jaar. Zo lukt het niet om de huidige achterstand weg te werken.
Remmende factoren
Wanneer we willen bouwen, lopen we steeds tegen obstakels aan. Gemeenten kampen met capaciteitsproblemen en stellen zware eisen aan nieuwe projecten. Het stapelen van die eisen (betaalbaarheid, groen, water, duurzaamheid, architectuur) zet de haalbaarheid onder druk. Wanneer ik hoor dat een gemeente pas in 2026 tijd heeft om een plan te behandelen, dan is dat moeilijk uit te leggen – niet alleen aan woningzoekenden, maar ook aan grondeigenaren die graag willen bouwen. Zo halen we nooit de ambitie van de overheid om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen.
Vooruitdenken: een planvoorraad aanleggen
Een mogelijke oplossing om flexibeler te reageren op veranderingen in de woningmarkt is het aanleggen van een planvoorraad. Dit houdt in dat er voldoende locaties zijn met een woonbestemming, zonder concrete bouwplannen. De overheid ziet dit als een risico en wil liever geen ongebruikte bestemmingen hebben, maar niemand gaat bouwen voor leegstand. Een andere optie is dat de gemeente zelf grond verwerft en bestemd. Hiermee houden ze zelf regie om dit op een geëigend moment in te zetten. Dit zorgt voor meer wendbaarheid in de markt: wanneer de vraag stijgt, kan er sneller gebouwd worden. Maar dit is vooral een oplossing voor ná de huidige wooncrisis.
Traditionele nieuwbouw alleen is niet genoeg
Om nu de woningcrisis op te lossen, is alleen nieuwbouw niet voldoende. Andere oplossingen zoals transformatie, optoppen en splitsen moeten meer aandacht krijgen. Bij transformatie blijft het volume van een gebouw gelijk, dat scheelt meestal in bezwaarprocedures. Dit maakt het een efficiënte manier om snel extra woonruimte te creëren zonder grote ingrepen in de omgeving. Maar ook bijzondere woonvormen en bewonersinitiatieven geven kansen op plekken waar een traditioneel plan niet voor de hand ligt. Denk bijvoorbeeld aan erfontwikkeling bij stoppende boerenbedrijven.
Bezwaren en lange procedures
Een uitdaging bij woningontwikkeling is de hoeveelheid beroep- en bezwaarprocedures. Vaak gaan bezwaren over privacy, en hoewel deze zelden worden gehonoreerd, kosten ze wel veel tijd. Daarnaast kampen de instanties die deze bezwaren moeten behandelen (gemeenten, rechtbank en Raad van State) met personeelstekorten, wat de doorlooptijd nog verder verlengt. En dan gaat het helaas niet over maanden, maar over jaren vertraging.
En ik vraag me vaak af waarom er na de bestemmingswijziging nog veel momenten zijn waarop bezwaar mogelijk is. Mensen kunnen tot aan de Raad van State procederen over het wijzigen van de bestemming en vervolgens ook nog eens bezwaar, beroep en hoger beroep aantekenen tegen de omgevingsvergunning. Als die binnen de bestemming valt, zal de vergunning in stand blijven en zijn al die procedures verspilde tijd en moeite met tijdverlies en extra kosten tot gevolg. Ontwikkelaars moeten zorgen voor een goede onderbouwing van hun plan en goede technische uitwerking. De drempel om bezwaar te maken is daarentegen ontzettend laag.
De juiste woningen bouwen
De Woondeal schrijft voor dat twee derde van de nieuwe woningen betaalbaar moet zijn. Dat hoeft natuurlijk niet voor elk los project zo te zijn. Ik vind het prima te verantwoorden om een duurder project voor senioren te bouwen. Daar is veel vraag naar en deze doelgroep heeft vaak ook meer te besteden. Doordat een dergelijke verhuizing een hele verhuisketen met zich meebrengt, komen er uiteindelijk ook meer betaalbare starterswoningen beschikbaar. Wij hebben bij een concreet project aangetoond dat een dergelijke verhuisketen uit wel vijf tot zelfs zeven transacties bestaat.
Daarnaast veranderen woonwensen. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit sterk en we willen steeds ruimere woningen. Waar in de jaren 80 een eengezinswoning gemiddeld 80 vierkante meter was, is dat nu 120 vierkante meter. Maar er is ook behoefte aan kleinere (en dus meer betaalbare) woningen. En voor de doorstroming op de woningmarkt is het beter dat deze kleinere woningen beperkt uit te bouwen zijn en daardoor alsnog naar een duurder segment opschuiven. Ook parkeerbehoeften veranderen: in buurten met goede OV-verbindingen en voldoende fietsparkeerplaatsen, zijn minder parkeerplekken voor auto’s nodig. Gelukkig erkennen steeds meer gemeenten deze ontwikkelingen en passen ze hun regels hierop aan.
Samenwerken met bewoners voor snellere procedures
Om procedures te versnellen, gaan wij eerder in gesprek met potentiële bewoners en omwonenden. Door hen in een vroeg stadium te betrekken, krijgen we beter inzicht in hun wensen en bezwaren. Dit leidt tot minder weerstand en snellere besluitvorming. Op dit moment werken we bijvoorbeeld samen met een leefbaarheidsgroep in een kleine kern. Dit levert waardevolle inzichten op en zorgt voor draagvlak.
De overheid moet sneller en slagvaardiger handelen
Onlangs is een hoogleraar gebiedsontwikkeling toegetreden tot de denktank van de overheid om de wooncrisis aan te pakken. Hopelijk leidt dit tot praktische versnellingen. Want door stil te blijven staan, komen we niet uit deze wooncrisis.
Vooruitkijken, plannen maken, samenwerken met de markt en sneller schakelen is noodzakelijk om Nederland van voldoende woningen te voorzien. De urgentie is hoog, nu is het tijd om echt door te pakken.
